Hipoteka nie tylko dla banków

Hipoteka kojarzy się głównie z kredytami, udzielanymi przez banki na zakup nieruchomości, głównie mieszkań. Jednak wbrew powszechnemu przekonaniu, stanowi ona doskonały instrument zabezpieczenia należności przez firmy. W polskim prawie hipoteka stanowi jedyny sposób zabezpieczenia wierzytelności na nieruchomości. Dzięki niej wierzyciel hipoteczny może dochodzić swoich roszczeń ze sprzedaży nieruchomości i to niezależnie od tego, czyją własnością ta nieruchomość się stanie po wpisaniu hipoteki do księgi wieczystej. Wierzyciel hipoteczny jest też w uprzywilejowanej pozycji względem pozostałych osób, domagających się zapłaty od dłużnika. W przypadku sprzedaży nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym, uzyskana suma nie jest dzielona między wszystkich wierzycieli, ale trafia w całości do wierzyciela hipotecznego – do wysokości kwoty hipoteki (lub do wysokości długu, który chce odzyskać wierzyciel, o ile jest on niższy).
Hipoteka po nowemu
Nic dziwnego, że w ostatnim czasie popularność stosowania hipoteki do zabezpieczenia kredytów i wszelkich innych rodzajów wierzytelności rosła. Do niedawna ustawa o księgach wieczystych i hipotece funkcjonowała w formie w zasadzie nie zmienionej od 1983 r. Z czasem pojawiła się konieczność jej dostosowania do realiów rynkowych i unowocześnienia. Ustawodawca zdecydował się na to w czerwcu 2009 r., przygotowując rozległą nowelizację, która weszła w życie 20 lutego 2011 r. Co przyniosła? Pierwszą i największą nowością jest zniesienie tzw. zasady postępowania hipotek. Jeśli nieruchomość obciążona była kilkoma hipotekami, a któraś z nich wygasała (np. w przypadku spłaty należności), wszystkie hipoteki wpisane za nią „przeskakiwały” o jedno miejsce w górę na liście w kolejności zaspokojenia. Obecnie to właściciel nieruchomości decyduje o tym, co stanie się z wolnym miejscem, jest też uprawniony do wpisania zastrzeżenia, że będzie nim dysponował w późniejszym czasie. Dlatego istotne jest, by przy zawieraniu umów, których zabezpieczeniem ma być hipoteka, żądać od właściciela nieruchomości, by przesunął nasze zabezpieczenie, jeżeli zwolni się miejsce z większym pierwszeństwem zaspokojenia. Z kolei po tym, jak dłużnik spłaci nam wierzytelność zabezpieczoną na hipotece, można ją zastąpić inną wierzytelnością tego samego wierzyciela.
Kilka wierzytelności na jedną hipotekę
W aktualnym stanie prawnym, ustawodawca dał też wierzycielom możliwość zabezpieczenia kilku wierzytelności jedną hipoteką. Poprzednia wersja ustawy sztywno trzymała się zasady: jedna nieruchomość – jedna hipoteka. Obecnie, zabezpieczając nasze wierzytelności, nie musimy ustanawiać kilku hipotek – po jednej dla każdej wierzytelności, ale wskazać, że hipoteka zabezpiecza wszystkie wymienione wierzytelności. Wierzyciel po ustanowieniu takiej hipoteki może ją też bez zgody dłużnika podzielić. Ciekawą możliwością, dostępną od 2011 r., jest również zabezpieczenie kilku wierzytelności, przysługujących różnym podmiotom, jedną hipoteką. Można dokonać takiej operacji, gdy wierzytelności służą sfinansowaniu tego samego przedsięwzięcia gospodarczego. W tym celu wierzyciele ustanawiają wspólnie administratora hipoteki, który zawiera umowę o jej ustanowieniu działając we własnym imieniu, ale na rachunek wierzycieli. W księdze wieczystej to administrator ujawniony jest jako wierzyciel, natomiast faktycznym wierzycielom przysługuje roszczenie o podział hipoteki.
Krok w dobrą stronę
Nowelizacja z lutego 2011 r. dała wierzycielom kilka instrumentów, pozwalających lepiej i elastyczniej zabezpieczać swoje prawa. Choć część regulacji musi jeszcze zostać sprawdzonych w toku dłuższej praktyki, wydaje się jednak, że ustawodawca podjął kroki w kierunku ułatwienia i upowszechnienia korzystania z hipoteki jako zabezpieczenia wierzytelności.

Autor jest starszym specjalistą ds. prawnych w PRAGMA INKASO SA.

Tagi: hipoteka, Wierzytelności